スポンサーサイト

  • --/--/--(--) --:--:--

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

フルローン物件

  • 2007/06/30(土) 22:37:00

仲介業者を数々巡っているのですが、最近ようやくフルローン物件の話が出てくるようになってきました。
数は少ないですが、まだあるんですね。

しかし、CFを計算するとどうしてもマイナスになってしまいます(下流に流れてくる情報ですから…)。
そんな物件にも、あっという間に買い付けが入る訳ですが(業者は、物件を見に行ったら間に合わないと言っていました)、皆さんどうやって運営しているのか非常に興味深いです。
もしかしたら、私の使っているリスク係数が大き過ぎるのかもしれませんが、失敗は許されないので慎重にならざるを得ないです。
潤沢な資産があれば冒険してみてもいいのでしょうが…

フルローンの条件に関しては、↓が非常に参考になります。
頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

スポンサーサイト

食事をしながら不動産の話

  • 2007/06/29(金) 00:29:01

先日、妹と不動産屋の店長をしている旦那と食事をしてきました。
行き着けのお洒落なイタリアンです。

食事をしながら不動産の話。
流石に本業です。何個か物件の販促を見せたのですが、この立地は出口が難しい等の意見がすぐに出てきます。
結構な値段を奢った甲斐もあってかw メンターになってもらえそうです。
良い物件があれば紹介してくれるとも。
しかも、手数料の割引付き!
良い物件が見つかればいいなぁ。

ここでも融資の話を聞いてみました。
やはりカードは持っているだけで宜しくないようですね。
最近、イザというときのために何枚か申し込んだのですが、早速リストラしようと思います。。
会社貸付のローン、これは調べがつかないのでOKということでした。
イザというときは、こちらの方を使おうと思います。
因みに、うちの会社では手取りの7倍までの金額を7%の金利で貸してもらえます。
ちょっと高いですが、カードローンと比べればマシですね。

それともう一つ、最近東京ではプチバブル状態になっているみたいです。
購入した新築物件が値上がり、なんていうこともあるみたいです。

契約完了

  • 2007/06/24(日) 00:36:36

本日、横須賀の区分所有物件の契約を行ってきました。

瑕疵担保責任の期間は、2年以上だと思っていたのですが、売主が個人の時は特に決まりは無いとのことでした。
契約書には、2ヶ月とあります。
また、瑕疵の範囲を、雨漏り、シロアリ、腐食、給排水設備の4つに限っています。
これは買主に対して不利な特約なので無効ではないか、と尋ねたのですが、「まぁ、大体こんなものです…」と要領を得ない返事。
実際どうなんでしょうか。
妹の旦那が不動産屋をやっているので、後日聞いてみようと思います。

さらりと言いましたが、そう、妹の旦那は不動産屋なのです。
頼りにするのは嫌だったので、不動産投資をしている事は一切言っていません。
しかし、もう大家になる訳だし、そろそろコネクションをもっても良いかなと思っています。
なにか有用な裏話が聞けたら、このぺえじで公開しようと思います。
お楽しみに。

情報商材

  • 2007/06/24(日) 00:19:47

さてさて、先日面白半分で購入した頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法が今日届きました。

作りが良く、また中々のボリュームです。

気になる内容は…、金森さんの著書に近いかな。あそこまで過激な内容ではありませんが。
銀行の融資基準等の記述は非常に参考になります。
何と銀行の実名入りです!

まだ全部読み終わっていないので(何しろ分量が多い)、今晩頑張って読もうと思います。

物件見学

  • 2007/06/23(土) 00:34:32

さてさて、今日は昼休みに会社を抜け出して物件を見てきました。

千葉県の物件です(どんだけ長い昼休みなんだw)。

1軒目。
3,300万の物件。
なんと、この物件は地価が上昇傾向にあります。
周囲に施設も散在しており中々興味深い物件です。
残念なことに、各部屋の玄関を見たところ、少々店子さんの質が低いように思えました。
また、エアコン完備でない点がマイナス点です(この価格では仕方ないのかもしれませんが)。
そして、供給が過多なのか、周辺の入居率が低いよに思えます。
ザックリと数えただけですが、空室率が30%程度はあるようです。

2軒目。
3,800万の物件。
駅から徒歩12分と、少し距離があります。
その代わり、マイナーなモノレールの駅から徒歩2分。
こちらの物件は店子さんの質が良いようです。中々の好感触。
欠点としては、(恐らく)現オーナーさんがガス会社を交換する事で、無償で外装の塗装、給湯器の交換を行った点です(販促にガス会社継続条件との記述があります)。
そのため強気に出ているような値段設定です。
イザというときにガス会社と交渉をしようと考えていたので、この点は大きなマイナスです。
そもそも、こんな姑息な手を使うオーナーからは買いたくありませんw

結局、利回りが低いこともあって両物件ともパスします。
まだ一棟建てを見る目ができていないので、今は勉強のつもりで見て見て見まくろうと思っています。

※ホントは写真も撮ったのですが、マイクロSDカードのリーダーを持っていないことに今気がつきました。。



頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

アパートローンの融資基準

  • 2007/06/22(金) 12:10:19

先日、来社したM銀行の方に融資について、色々聞きました。

まず、一棟物を住宅ローンで買う場合には、自分達の住居割合が50%無いと厳しいらしいです。
そして、融資限度額は年収の40%まで。
ただし、これは住宅ローンの話なので、アパートローンだと事情は異なると思いますが。

また、アパートローンの融資基準で一つ意外だったことが聞けました。
融資の判断基準として、カードローンの融資枠の大きさも見られているらしいです。
カードはあまり持たないほうが良いとのアドバイスをもらいました。



頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

融資通る

  • 2007/06/21(木) 23:32:28

やっと、R銀行の仮審査が通りました。
融資額は、希望額380万のところ350万です。
希望額に届かなかったのは、いたしかたないですね。
何といっても、今回は他に選択肢がないのですから。
国庫も考えたのですが、10年の借り入れではどう計算してもキャッシュフローはマイナスです。

因みに、月々の支払いは、管理費等も込みでたったの3万円。
これならどんなに酷い失敗しても大丈夫でしょう。
肩慣らしにはもってこいw かな。

さぁ、次は一棟建てだ!



不動産投資に新手法登場!

アパート暮らしのサラリーマンが、今ではアパートオーナーです。

1円も使わずにアパート3棟28戸を手にした秘策とは?

再建築価格

  • 2007/06/19(火) 23:13:26

積算価格算出時の係数はこんな感じか。


木造 15万/㎡
軽量鉄骨造 15万/㎡
鉄骨造 16万/㎡
鉄筋コンクリート造 18万/㎡
鉄骨鉄筋コンクリート造 20万/㎡

詳しく知っている方がいたら、教えてください。m(_ _)m

法定耐用年数

  • 2007/06/19(火) 23:00:41

覚書

RC/SRC     47年
レンガ/ブロック 38年
S 4mm以上    34年
S 3~4mm     27年
S 3mm以下    19年
木造/合成樹脂  22年
木造モルタル  20年

ノンリコ

  • 2007/06/18(月) 14:28:29

週末不動産屋巡りをしていて、ノンリコ物件に出会いました。
約1億円。
多少訳あり物件なのですが、ちょっと魅力的です。

不動産屋曰く、ノンリコにするには、年収が1200万必要との事。
この時点でノンリコは諦め。。
ただ、フルローンならば可能との事。
その場合、用意するキャッシュは700万。
何とかなりそうな金額です。

でもキャッシュフローを計算してみると、フルローンにした場合、年に100万程度の収入しか入らなそうです。

ROI 1%。1億のリスクには見合わないなぁ。
多分見送り、きっと見送り。
まだスキルもないし、ちょっとした失敗が即命取りになってしまう。

地道に4000万程度の物件からはじめます。。。

で、4000万前後の物件ですが、群馬に結構良さそうな物件がありました。
群馬は出身地なので、多少の土地勘もあります。
今週末にでも見に行ってこようかな。



-------------------------------------------------------------
私に5分くだされば、あなたに魅力あふれる5年後をさしあげます。
証明させてください。今なら無料です。
-------------------------------------------------------------

金無し・土地無し・知識無し。

アパート経営を10円から始めるゲリラ的不動産投資法。

ガソリンスタンドの店員が、たった5年で億万長者になった秘策とは?

今なら無料セミナー実施中!
↓↓今すぐクリック↓↓
http://px.a8.net/svt/ejp?a8mat=161MTY+C8KSFM+17P2+614CZ

Y銀行の融資事情

  • 2007/06/16(土) 00:59:42

今日は昼休みを利用して、Y銀行へ行ってきました。

収支の簡単なプレゼンも行ったお陰か、感触はなんとなく良い感じです。

しかし、問題が。

Y銀行では、ローン期間が短いのです。
私の物件はSRCなのですが、法定耐用年数ではなく、30年から築年数を引くらしいのです。
ということは、最長で11年ローン。。
キャッシュフロー赤です。

一応駄目元で仮審査を申し込んでみます。
プレゼン次第で伸ばしてもらえればいいのですが。でも2倍も伸ばしてもらえるかなぁ。
金利も高めで、都銀と比べ約0.5差がありました。
むむぅ。




藤山先生的には大反対な内容の書籍ですがw 理屈は分かります。
この書籍の内容は投機であり、私のスタンスとも異なっています。
(全然推薦してないじゃんw)

節約

  • 2007/06/16(土) 00:21:22

以前、藤山勇司氏の著書を読ませていただいたのですが、氏は以前、月額20万の貯金を行っていたそうです。
それを見習って、私も私生活のキャッシュフローを見直しています。

とりあえず、一番簡単に減らせるのが食費。
以前はレストラン通いの豪遊(?)をしていたので、まずはそれを止め、弁当も止め、毎晩自炊。
昼はカロリーメイト。
好きなワインも殆ど買わなくなって。。
なんだか、すごく貧乏になった感じが。。。

と、ここまでやっても20万は貯めるのは辛い。
通信費や交際費を意外と使っているんですよね。

さぁ、がんばってお金貯めよう!



デュガのシャンベルタン。あぁ飲みたい。。
◆シーザーからのボーナスプライスです ジュブレ・シャンベルタン[2001]クロード・デュガ

銀行員来る

  • 2007/06/15(金) 02:54:50

来週、会社にM銀行の銀行員がやってきます。

名目は住宅ローンの相談会。
もちろん面談を申し込みました。

自宅をローンで買ってしまっては、これからの投資活動は致命的です。
では何故?

計画はこうです。
自分達が住みたいと考えているK町に一棟建ての投資用物件を買います。
そして2部屋をぶち抜き自分達がそこに住みます。
もちろん住宅ローンを使って。

と、このようなことが可能なのかを聞くのと、自分の属性でどこまでローンが可能なのかを聞いてみる予定です。

そして、実はこっちがメインなのですが、銀行の方から来るときはチャンス(銀行はこちらから訪ねると冷たいが、向こうから来るときは積極的。との噂。。。)なので、さりげなく話をそらして、アパートローンとリフォームローンに話を持って行きたいと考えています。

ホントは、SM銀行が来てくれれば良いんだけど。。。

収益還元法

  • 2007/06/11(月) 23:59:28

色々と調べてみましたが、現在これを行っている銀行は2行。
ただし、両行ともフルローンは難しいとのこと。
もちろんその人の属性による所が多いらしいですが、少なくとも預金はある程度ないといけないらしいです。
これは堅実性、私生活の余剰金の判断として使用されているようです。

残念ながら、幾らい位あればよいのかは調べがつきませんでした。。

でも、お金がないから投資をしようと考えているんですが。。矛盾してるなぁ。

資本金が少ない訳

  • 2007/06/10(日) 00:51:41

結婚です。。

去年の11月にしました。
結構イイ値段の指輪も買ったりで、貯金をほぼ使い切ってしまいました。
あの資金があれば。。。

でも独身だと銀行の評価が低いから、一長一短かなぁ。

融資と今後の方向

  • 2007/06/09(土) 23:44:08

相変わらず、R銀行の結果待ちです。

勤続年数が2年10ヶ月というのが心配です。
一応形的にヘッドハンティングだったので、ポジティブな転職です。
そのあたりを考慮してくれればいいのですが。
駄目ならば、Y銀行、O信託に行ってきます。
両行とも勤続年数を指摘されたならば、いよいよS銀行です。でも金利が高いから。。
S銀行の金利でもキャッシュフローはプラスだけれど、1%の差は大きい。

もしくは、一旦社内ローンなどの無担保ローンでまかなって、2ヶ月後に再度融資を申し込む作戦です。

不動産業者と今後も付き合っていきたいので、ローン特約はなるべく行使したくないのです。
もしかしたら、ローン特約を行使しても何の問題もないのかもしれませんが、万が一の事を考えると怖くて出来ません。
本音ではキャンセルしたいんですが。。
何故か?
実は、今回の銀行訪問で、区分所有に見切りをつけています。
例え今回の物件のローンを払い終わっても、担保価値が殆ど無いことが分かりました。
収益自体も大して大きくありません。
多少無茶な状況になってもキャッシャフロープラスの物件ですが、次に繋げることを考えるとあまり美味しくない物件です。

次に購入するのは、絶対に一棟物。
でもそのためには頭金が足りない。。
噂では、SM銀行ならば9割以上融資してもらえる可能性があるとのことです。
実際、9割で借りるとキャッシュフロー的にキツそうではありますが。。
諸経費もあるので、少なくとも500~800は頭金が欲しいところ。
投資資金300万。
そこから今回の物件の費用 159万(もしくはそれ以上)
残りは141万。
株資金を流用すれば400万位にはなります。
でも全然足りない。
頑張れば、私生活のキャッシュフローはかなりのプラスになるので、物件を探しながらコツコツと貯めていくか。

因みに、今回の銀行訪問でSM銀行は「紹介がないと融資しない」と相手にしてくれませんでしたが、回りの情報を見る限りではそんなことは無いように思います。
次の機会には、支店を変えて再チャレンジしてみようと思います。

融資通らず

  • 2007/06/08(金) 00:44:59

T京T銀行から連絡があった。

融資は出来ないとのこと。
理由として、勤続年数が規定に足りないこと、
物件の立地が遠いこと、
物件が狭いこと(20m2)
をあげていた。

いやいや、物件の事は事前に何度も説明してましたから。
理由は勤続年数だけでしょう。
なぜ正直に言えないのだろう。。

R銀行に期待

仮審査申込書

  • 2007/06/06(水) 02:20:33

今、銀行のローン仮審査申込書を書いています。
R銀行は連帯保証人欄が2つあります。
もしかしたら2人必要なのでしょうか。
妻以外は保証人にするつもりはないので、もしかしたら駄目なのかもしれないです。交渉はして見ますが。

連帯人予定の妻は、有限会社を起こしています。これが吉と出るのか凶と出るのかはさっぱりです。
よくよく考えてみると銀行のことは全く勉強していなかったので、何かと不安になります。
分からない単語もちらほらと見受けられます。
もっと勉強しなくては。。

キャッシュフロー

  • 2007/06/03(日) 15:25:39

借り入れの金利が、当初は3%以下はほぼ確定。
仮に3%で計算すると…
銀行の融資額が物件の7割りとすると、自己資金が196万になるので、自己資金に対するネット利回りは、9.6%
当初の予定通り諸経費込みの7割を融資してもらえれば、10.3%

これだとレバレッジの効きが良くないと思うんですが、皆さんはどの程度で回しているんでしょうか。

今回は肩慣らし&勉強のつもりなので、安全第一かつ早目に物件が欲しかったので多少の妥協はしています。
しかし、次はもう少し利回りの良い物件をじっくりと選んで(最低でもネット11%)、自己資金の割合も少しだけ減らしたいと思っています。


伏字

  • 2007/06/03(日) 01:34:47

因みに、このブログでは、伏字や省略文字(?)のところには、必ず本来の名前を隠しこんでます。
暇な方は探してニンマリとほくそ笑んで下さい。

名刺

  • 2007/06/03(日) 01:31:30

「ど素人がはじめる不動産投資の本」の国房啓一郎さんにならって、「不動産投資家」という肩書きの名刺を作りました。
作ってはみたものの、いざ渡す時になると気恥ずかしいものがあります。

以前は、バー等で本業の方の名刺を渡していたのですが、会社に手紙が来るので困ってました。
次からは「不動産投資家」の方を渡そうと思ってます。

ローン相談

  • 2007/06/03(日) 01:27:26

今日は一日ローン相談のため、銀行巡りをしてました。
そこでのお話。

今後のこともあるので、「この後どんどん買い増ししたいと考えているが、融資はしてもらえるでしょうか」と聞いてみました。
T京T銀行さん曰く、「借り入れは3室が限度ですねぇ」
「情報は外にも回るので、他の銀行さんでも同じですよ」
ダウト! いやいや、ウソですから、それ。
三桁以上物件持っている人、ごまんといるでしょう。
T京T銀行の方針なんでしょうが、他の銀行を巻き込まなくても。。

その点、R銀行さんは正直でした。
ものすごく遠まわしに、プレゼン次第と言ってました。
ちょっとR銀行さんに惚れました。

あ、競売物件に対して融資してもらえるのか聞くのを忘れてました。
次に訪問したときに尋ねようと思います。

融資進展す

  • 2007/06/02(土) 22:41:51

R銀行、T京T銀行の2行が良い感触です。
両行に仮審査を申し込んで、条件の良い方に決めようと思っています。
しかし、どちらとも評価額の7割までの融資ということで、目論んでいた諸経費込み金額の7割に届いていません。
うーむ、困った。。
R銀行の方はプレゼン次第で額面を増やしてくれそうな感触だったので、チャレンジしてみようと思います。

融資

  • 2007/06/02(土) 00:10:29

ショッパイです。

電話で4行、飛び込みで2行、不動産投資ローンの相談をしたのだけれど、どこも区分所有の不動産には融資しないとのこと。
今回の借り入れ希望額が500万以下というのもネックになっているみたいです。
この際、ババーンと一棟ものを買ってしまうかw

しかし、皆さんどこで融資を受けているんでしょう、非常に疑問に思います。

属性的には全く問題ないんですが(多分…)。
明日は、H銀行、O銀行に電話した後、R銀行に行ってきます。ハフゥ。。

以下、撃沈内容の詳細
信用金庫…物件が業務範囲外なので駄目
C金庫…そもそも不動産投資には融資しない
S銀行…提携している不動産屋の紹介でないと駄目
U信託銀行…2室以上でないと駄目
※上記の銀行名の正式名称、実はこのページのどこかに書いてあります。
 HTMLにある程度詳しい人はすぐ分かると思います(^^

物件

  • 2007/06/01(金) 00:25:34

現在購入手続きを進めている物件は、横須賀中央駅から徒歩6分のマンション。
横須賀中央駅の乗降人員は70,775人。立地は中々です。
ただ、壁紙が黒ずんでいるのと、壁の一部に小さな穴が開いているのが難点。
それをネタに値段交渉しましたが、値下げは微々たるものでした。
諸経費込みでのネット利回りは10.4%
10.5は欲しかったけれども、まぁまぁといったところではないでしょうか。


上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。