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買い付け

  • 2007/07/30(月) 23:58:43

今日買い付けを入れました。

千葉の物件で、6,×00万のところを指値を入れて、6,□00万。
この物件は以前から知っていたのですが、業者の方から指値を入れられると聞いたので、再考することにしました。
指値で計算すると利回りは約10.5%
現状満室です。

今まで売れ残っていたということは、当然リスクもあります。
まず立地。
地方の駅から徒歩30分。
従って土地も安く、路線価が4万/㎡と低めです。
物件に対する土地の価格が30%程と低く、出口が心配です。
更に浄化槽を使用しており、メンテナンスコストがかかります。
更に更に、駐車場部分の土地が借地で、年間10万のコストがかかります。

しかし、この物件、経費、空室率を考慮しても、年間100万程度のCFは見込めるのです。
融資の基準も渋ってきているし、チャンスはピンチの顔をしてやってくるとの格言(?)もあるので、購入を決心した次第なのです。
後は、銀行の事前調査が通るかどうかです。
業者さんに言われたのですが、この物件の購入は早く融資のおりた者勝ちなのだそうです。

果たしてこの物件と縁はあるのか。

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怪しい物件

  • 2007/07/25(水) 01:00:04

ネットで高利回りの物件を見つけたので、懇意にしている業者に資料の調達を頼みました。

群馬の物件で、8000万のRC。、表面利回りはナント18.72%!
5階建で、(恐らく)25部屋もあります。

業者さん曰く、この物件は現金一括でしか売らず、しかも現状2人しか入居していないとの事。
業者さんも怪しすぎるので、資料を請求するまでも無いとの返答。

これだけ怪しいと、逆にちょっと見てみたくなります。
余りにも怪しいので、晒しておきますね。
↓この物件です。
ttp://realestate.homes.co.jp/search/detail/tk=1/bsg=9/b=1065250000092/o=10401hS10Yp0peUDk

ボロ物件

  • 2007/07/23(月) 22:27:06

週末、仲介業者の方と物件を見てきました。
東久留米、築18年、4200万のRC。

値段が手ごろでグロスが9.2%とまぁまぁなので、ちょっと期待していました。
最寄り駅から徒歩15分との事でしたが、いやいや、恐らく20以上はありました。
現場に着くと、あまりの物件の汚さにびっくり。
とても築18年には見えません。
外壁はもちろんのとこ、ドアなどもぅサビサビです。
これだけ汚いと、部屋の中も期待してしまいますw
もちろん、期待は裏切りませんでした。
部屋に入ったとたん、カビの匂いが鼻を突きます。
備品は全て汚く、恐らく一度も変えたことが無いのでしょう。
清掃も入っているとの事でしたが、とてもそうは見えません。
自分なら、月3万でも入りたくありません。

もしこの物件を買うとしたら、2000万以下ですかね。

補足ですが、この物件は土地の価値が殆どなく、1000万程度だそうです。
残りの3200万は建物の価格です。
延床から計算すると、ほぼ新築の価格になります!

マイソクには「買い替えのための惜譲です」と書いてあります。
色々な意味で惜しい物件ですw

占い

  • 2007/07/20(金) 23:15:20

妻は細木数子ファンだったのです。

妻曰く、今私は殺界月(月の運勢が大殺界)なのだそうです。
だから、今は良い物件には巡り合えないよと言うのです。

確かに区分所有の買い付けも流れたし(これは結果的にはラッキーだったのですが)、あながち間違ってはいないのかもと思ってしまいます。
殺界月が明けるのが9月なんだとか。
不動産物件の流通が多くなる時期です。
良い出会いがあるとイイナ。

物件見学

  • 2007/07/19(木) 01:47:04

今日も、物件見学に行ってきました。
昼休みに会社を抜け出して。。

神奈川にある物件で、某大学が近くにあります。
価格7500万、利回り9.5%のRCです。
ただし、積算価格が4500万ほどしかありません。
この物件、ちょっと高すぎですね。
でも、大学近くという立地が捨てがたく、見学に行くことにしました。

不安な点は、積算価格だけではなく、物件の作りにもあります。
図面を見ると、地下にただっ広い部屋があるのですが、どう見ても風呂が付いていません。
一体どう使えというのだろう。。
第二種中高住専なので、店舗を入れるわけにもいかないので、トランクルームにでもしようか等と考えながら現地へと向かいました。

現地に着くとビックリ!
接道がなんと私道です。
この時点で買う気萎えました。
また、心配していた地下室ですが、何と人が住んでいます。
一体どんな人が。。。
予想では、売主が住んでいるのではないかと。
因みに、2部屋空きで、稼働率85%でした。

会社に帰ると、約3時間経っていました。
また、長い昼休みを取ってしまった。



頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

仲介業者巡り

  • 2007/07/16(月) 23:11:25

今日曜日も仲介業者巡りをして来ました。
ありがちなのですが、自称、金融機関の人と通じているという担当さんが付いてくれました。
このような時はいつも話半分に聞くようにしているのですが、とはいってもそれ相応の知識はあるようです。
まぁ、プロだから当然ですね。

で、私が「耐用年数を超えた融資は、次に続かないので受けない」と言ったところ、その担当の方は、「いや、そんな事は無いはずだ」というのです。
話の流れで、その担当の方が金融機関に確かめてくれるという事になりました。
結果が楽しみです。
もしこの話が本当なら、一気に選択肢が広がることになります。



融資基準に関しては下記の資料が非常に参考になります。
特に銀行の内部資料は一見の価値ありです。
頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

白紙撤回

  • 2007/07/16(月) 22:53:40

今日、区分所有物件買い付けの白紙撤回の手続きに行ってきました。
銀行の不手際のおかげで(嫌味じゃなくて)、ローン特約を発動できました。
再三言っていますが、区分所有に見切りをつけており、購入したくなかったのです。
まさに渡りに船です。

さて、実は心配事が一つありました。
契約の際に仲介手数料の半分を納めていたのですが、これをキチンと返してもらえるのかどうかという点です。
ネットを見ていると、返還してもらえないトラブルがあるらしいです。
心配だったので、法的にどうなのか調べてみました。
結果は…
仲介手数料は成功報酬主義が取られているので、返還されなければならないとの事です。

結果的に、この心配は杞憂に終わりましたが、また一つ勉強になりました。
今回のようにきちんとした対応をする業者さんばかりではないでしょうから、次回からはその辺の確認も怠らないようにしようと思います。

物件見学

  • 2007/07/15(日) 03:19:42

本日は、埼玉県坂戸市に物件見学に行きました。

RC、9800万の物件です。
資料を見る限りでは、立地、利回り等全く問題はありません。
積算価値も十分にあり、フルローン可能な物件です。
期待をしつつ現場に向かいます。

しかしこの物件、結構前からネットに載っています。
何か障害があることは間違いありません。
さて、どんな障害があるのか…

現場に着くと一発で分かりました。
南に密接してマンションが建っています。
日差しゼロの状態です。
また、管理状態も非常に悪く、物件の状態も思わしくありません。
何で現持ち主は管理会社を変えないのだろう…

念のため、近隣の仲介業者さんに聞き込みをしました。
近隣の物件と比べ、入居率が低いとのこと。
そして物件の築年数を伝える驚いていました。
そんなに新しかったのかと。
かなり痛んでおり、実際より古く見えるようです。
更に極めつけ。
現住民が「もっと日差しの良い物件に引越ししたい」と良く訪れてくるとのこと。

この物件は見送りです。
半額位ならば冒険してもいいかなと思いますが…
駄目モトで買い付け入れてみようかな。
売主さん怒るだろうなぁw

融資特約

  • 2007/07/14(土) 02:50:06

またまた、仲介業者からの連絡です。
今度は団体信用生命保険の訂正書類が必要なんだそうです。
軽い胃潰瘍を煩っているのが引っかかっているようです。

因みに、売買契約書に記述してある融資特約期日は7月17日。
そう、どう考えても間に合いません。

これはチャンス(実は、区分所有の購入は取りやめたかった)とばかりに、解約の旨を連絡しました♪
今は返事待ちです。

これで全ての資金を一棟物につぎ込めます。
さぁ、本腰入れて物件を探さないと。
路線価ももう暫くすると発表にります。
意外とチャンスな時期かもしれません。


カードですが、1500万程まで枠が広がりました。
しかし、もう不要なので一気に解約しようと思ってます。

投資本

  • 2007/07/12(木) 00:04:06

またまた不動産投資本を購入しました。
ブログで有名な赤井さんの著書です。



他人の体験記は参考になります。
この書籍では、ブログでは深く触れていなかった、物件の細かい条件や融資の状況を見ることが出来ます。
自家製のExcelでシミュレートしてみました。
仙台の物件で年CFが約60万。
良い物件持ってますなぁ。

しかし、どうやら耐用年数を超えての融資を受けているらしいですね。
マイナス要因には変わりないけれども、書籍の記述を見る限りでは属性によってこの辺の枠の大きさが決まっているようです。
この後、億を超えたRC物件を購入出きている事を考えると、耐用年数をビタ1年たりとも超えてはならない、ということはないようです。
でも減価償却面で厳しいので、やっぱりRCが良いなぁ。

この方の著書とブログは、運用面、特にリフォーム関係が参考になるのでオススメです。

セミリタイア

  • 2007/07/10(火) 14:14:59

毎日、不動産投資関係のブログを見ているのだけれども、セミリタイアを狙っている人が結構います。

私は今の仕事が好きなのでとても信じられないのですが、世の中、結構イヤイヤ働いている人が多いのだなぁと実感します。
恵まれている方なんですね、私。

私が不動産投資をするのは、単純にもっとお金がほしいから。
今の手取りでも十分暮らしていけるけど、やっぱり多いほうが安心ですからね。
今のご時勢、老後もどうなるか分からないし。

山梨のRC物件

  • 2007/07/10(火) 03:22:19

仲介業者さんから、以下の物件を紹介して頂きました。
・RC
・築17年
・山梨県
・8000万円
・表面利回り15%
・現状稼働率70%

自作のエクセル表で計算すると、CF 200万/年は叩き出しています。
しかも、某SM銀行で売値以上の評価が出ています。

しかし、購入見送り予定です。

理由は立地。
人口の少ない地域なのです。
最寄だけではなく、周辺の駅は全て無人駅。。

ただ、リニアの中央新幹線の駅が出来る予定になっているとか。
もしかしたら大化けする可能性も否めませんが、如何せん18年も先の話なので、今から投資する必要はないんじゃないかと。。

もしかしたらお宝物件の可能性も捨てきれないので、不動産屋の義弟に相談してみようかなぁと思っています。

セミナーに参加する

  • 2007/07/07(土) 22:37:57

今日はギブコム主催のセミナーに参加してきました。

藤山先生のDVDを拝見したことはありますが、このようなセミナーに参加したのは初めてです。
沢先生と、芦沢先生がプレゼンをなさっていました。
非常に良かったです。
芦沢先生の緻密なプレゼンは非常に参考になりました。
沢先生のざっくばらんな(?)プレゼンも非常に参考になりました。
いいですね。このようなセミナーに参加すると、俄然やる気が出てきます。
モチベーション上がりまくりです。

絶対今年中に買いますよ。一棟建。

帰り際に沢先生の著書をプレゼントしていただきました。
キブコムさん太っ腹ですw


で、帰宅すると、懇意にして頂いている仲介業者さんから連絡がありました。
九十九里にものすごい利回りの物件が出たとの事。

木造、H2年築、2500万の物件です。
利回り何と18.5%!

残存期間が5年しかないので、融資が受けられません。
国有金庫で融資を受けるにしても、最大2000万までなので、500万自己資金が必要になってしまいます。
私の場合、自己資金が(異様に)少ないので、見送りです。


一応、立地も調べてみたのですが、ド田舎レベルらしいですw
半径1.5km内に飲食店もスーパーもコンビニもありません。
競合する賃貸物件すら殆どありませんw
この物件、住居付きの店舗が付属していて、周辺相場から計算すると、恐らくですが、店舗部分の収入が50%を占めているようです。

私のポリシーで、店舗の入っている物件は購入しないことにしていますが、それを抜きにしても50%はキツイです。
もし今の店舗が出て行くといきなり空室率50%です。

因みに、10年後には店舗付きの物件を購入する予定になっています。
妻が飲食をやりたいといっているので、私の物件に入ってもらおうという魂胆。
で、住居部分は、妻のやっている美容院店の従業員さんの寮にするという野望です。
それまでに賃貸業を起動に乗らせないとね。

ターゲット物件

  • 2007/07/07(土) 00:21:53

今狙っている物件は、築浅でRCな物件です。
要は、フルローンの出そうな物件です。
藤山センセイには申し訳ないですが、自分的には自己資金を投入するよりも、自己資金を温存した方が安全なんじゃなかろうかと思ってます。
まぁ、素人の考えなので間違っている可能性大ですか。。
結局自己資金を投入するということは、投入した資金が徐々に帰ってきている状態なので、イザ!というときの大規模出費に対応できないのではないかと思うわけです。
その点、手元に資金かあれば安全なのではないかと。
もちろん、調子に乗って自己資金に見合わない物件を買いまくるとピンチになる訳ですが。

しかし、RCで利回りがそこそこという物件は中々少ないです。
グロスで11%あれば十分だと思っているのですが、大概が10%未満。
ショッパイですね。。
地方物件でも10%台のご時勢。

あせらず、あわてず、あきらめず探すつもりですが、疲れますね。


シャトー・モンペラを飲みながら。

銀行のミス?

  • 2007/07/04(水) 23:51:07

今契約を勧めている仲介業者から連絡がありました。

先日、融資の本審査に必要な資料を提出したのですが、資料が足りないので送って欲しいとの事です。

ご立腹です。

指示されたものは全て送ってあります。
資料を用意するときに、ホントに要らないのかなぁと思っていたので間違いないです。
恐らく銀行側のミスでしょう。

恐るべし、R銀行
こんないい加減でいいのか。


さて、カードの方ですが、とりあえず借り入れ枠年収以上確保しました。
果たしてどこまで伸びるか、興味深いです。

仲介業者

  • 2007/07/03(火) 01:50:35

ここ最近仲介業者巡りをしていて、色々な特色があることに気づきます。
融資付けの強い会社、弱い会社。
今買い付けを進めているの業者は後者です。
モーゲージ万世な業者です。あとS銀行も薦めていたかな(バックマージンでも貰えるんだろうか?)。
巡った仲介業者さんの中には、SM銀行の金利0.5%低く出来ますよなんてところもあります。
そんな業者さんは、フルローンの条件なんかもよく知っていたりします。

「オトトイ来やがれ、この貧乏人」的なオーラを出しまくっている仲介業者さんもいます。
こんな業者さんは、1、2回ピントの外れた物件紹介があるだけで、自然と向こうからフェードアウトしてくれます。
もちろん、こちらからはかなり丁寧なレスを出しているんですがね。

物件を主体に探すのも良いけれど、先ずはパートナーである良い仲介業者さんを探すのも良いかもしれません。
因みに、私は接待のつもりで業者さんを廻っています。あー、胃が痛いw

仲介業者さんを訪れる前には、こんなサービスが役に立つかもしれません。
宅地建物取引業者の検索
監督処分情報等が見られるので、怪しい業者に捕まるのを予防できます。



回し者のようですが、↓はホントにお勧めです。銀行の内部資料が特典として付いているうちにゲットすべし!

手取り30万円の普通のサラリーマンが、

たった5ヶ月でリタイアできた!

頭金「ゼロ」でできる、『光速』 収益不動産投資成功法

~収益不動産投資でリタイアする極意をお伝えします~

不動産投資情報

  • 2007/07/02(月) 10:19:00

今週末も色々な所を廻って情報を集めていました。

まずは、今一番興味のある融資の話です。
私は、今区分所有の契約手続きを進め所なのですが、話によると、都銀では区分所有を持っていることがマイナス要因だとの事です。
0%か100%かの二極なので、物件の価値を 0 として見るらしいです。
従って、融資分が負債扱いです。
今回の借り入れは350万なので、私の年収と見比べると問題ないだろうとの事でしたが、これが年収300万位の人だとピンチな状態らしいです。
色々な考え方はあるでしょうが、不動産投資をする方は区分所有には手を出さない方が良いんじゃないかと思います。
私も書いているうちに、益々買いたく無くなってきました。
融資審査落ちないかなぁ(笑
やはり、区分所有に手を出すのをグッと我慢して、資金を貯めつつ一棟建てを狙う。これですね。
場合によっては、こんな手法も良いかもしれません。ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営―入居率95%を誇る非常識なノウハウ

そして、最近の不動産投資ブームのおかげで、売主がかなり強気に出ているとの情報。
今後一年位は上昇局面なので、あまり良い物件は出ないのではとの言葉をもらいました。
しかし、その後は素人投資家が自然淘汰され、段々と落ち着いてくるので、それまで投資を待つというのも手だとか。
自分も素人投資家なので、微妙な心持ですが。。。


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