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方針変更 不動産番長の投資日記

  • 2007/08/27(月) 22:52:59


久しぶりの更新です。

さて、例の物件ですが、購入見送りです。

融資額が思わしくなかったからです。

さて、次の手はどうするか。

ちょっと路線を変えて、一戸建ての現金買いを狙ってみようかと思ってます。

築古だけれどもRCの物件をネットで見つけたので、厳しい指値で買い付けてみようかと思っています。

通れば良し、通らなければ…まぁ縁が無かったということで。。。

とりあえず来週物件を見てこようと画策しています。


念のため、収支計算をExcelでしてみました。

今回買い付けを進めていた物件と比べると…

自己資金を回収する6~7年後辺りから収支が逆転し、一戸建ての方が良いCFになります。
金利も上昇局面だし、もしかしたらレバレッジが利かなくても、一戸建ての現金買いの方が良いかも知れません。

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現場百回

  • 2007/08/13(月) 16:55:22


時間が空いたので、物件を見てきました。

現場百回。やはり何回も見たほうが良いですね。

前回気がつかなかった事が見えてきました。

見えてきたものとは……駐車場です。
駐車場に不審な車が三台止まっていました。
一台は、ハンドルの無いボロボロのスポーツカー。
恐らく廃車。
誰かが捨てていったのか、物好きな住民が所持しているのか。。
一台は、××工務店とロゴの書かれた軽トラック。多分非住民が勝手にとめている。
そして最後の一台は、トレーラーの先頭車両(?)。どう考えても住民のものではありません。

自分の物件ではないので、キチンと調べることは出来ませんが、この点を根拠にして、更に指値を入れようと思っています。

逆に、何の対処もしないようならば(特に廃車)購入を見送るかも知れません。

P.S.明日から帰省します。

管理費

  • 2007/08/12(日) 18:46:09

少し先走って、不動産屋を巡って管理の条件を調べてます。

概ね、5%というのが相場だけれども、大きく外れている店もあります。

C21(←伏字の意味なし?)では、何と10%!
「高いですね」と言うと、「今時10%取らないとやっていけない」との発言。(もっと安い価格で頑張っている店もあるし、営業努力が足りないだけでは…)
「他店舗よりも高いですが、具体的にどんなメリットがあるのですか」と聞くと……
まぁ要約すると、「頑張ります」という精神論しか出なかったわけです。
勿論この店に管理を任せるつもりは無し。
新人っポイ社員は口の利き方を知らないし、殿様商売してるなぁ。

因みに、近隣にある他の不動産屋に行ったら、やはり管理費は5%でした。

開発

  • 2007/08/11(土) 02:20:01

現在買い付けを進めている物件のある土地ですが、大型ショッピングモール開発の話が2つ出ています。

一つは、IYとKSが共同で建設し、3年後にオープン予定です。
KSにおいては、国内最大規模になるとの事。
集客効果に期待大です。

火災警報器

  • 2007/08/10(金) 14:08:35

備忘録です。

National SH4000P


National SH4000P


⇒ 楽天で最安値をチェック

★ナショナル SH4000P
 けむり当番2種
 (電池式・L型・移報接点なし)
オープン価格5,480円
楽天価格3,772円
3個以上で送料無料。

調べた限りでは、ネット上最安値

"SH4000P" "美来家電"でクグれば引っかかるはず。

アフィリエイト

  • 2007/08/10(金) 13:57:19

アフィリエイトを始めて気が付いたのだけれども、楽天でも意外と安い買い物が出来るようです。
例えば↓の水詮
シングルレバー混合水栓 FA238T


⇒ 楽天でチェック


調べてみると、小売価格8,000円。
Yahooオークションでも8,000円。
でも、楽天で買うと6,800円。

皆さんも、選択肢の一つに加えてはどうでしょうか。

※因みに、このサイトでは本気でアフィリするつもりはありませんw

アフィリエイト

  • 2007/08/10(金) 00:51:44

買い付けを進めているせいか、ネットでの物件調査に全く身が入らない。。

仕方ないので(?)、アフィリエイトに力を入れてみる事に。
まぁ、後発なので結果は余り期待してませんが。

仮に毎月5万入るとすると、年収60万。
税金がかからないので、下手な不動産投資より利益が出ます。
う~む、微妙。

大多数の反対

  • 2007/08/08(水) 01:58:42

自分で言い回っているわけでは無いけれども、不動産を買うことが徐々に回りにバレてきている。
で、ご多分にもれず、皆反対している訳です。

今流行の脳内メーカーで見ると

「借金」「悪」で脳内が満たされてるんでしょう。

心配してくれるのは嬉しいんですがね。

「維持管理費用がかるよ」⇒「20%計上してます」
「入居者入るの」⇒「周辺調査で90%、シミュレーションでは80%でやってます。50%なんてありえないですよ」
「金利上がるよ」⇒「6%でのシミュレーションもしてます」
「全部最悪の場合は?」⇒…そんな状態で廻る物件はこの世にありません。
「じゃあ危険だから止めなよ」

これでは「事故が怖いので外に出ません」的な理屈です。はふぅ、疲れる。

これが「起業するので借金する」に変わると、周りの反応はどうなるんでしょう。
変わらなかな。

反対している人の中には起業している人もいたりします。
自分のことは棚に上げて。。。


因みに、まだ購入意思は確定してません。
銀行の融資評価を待って、融資金額、年利を元に再シミュレーションしてからです。

購入大反対

  • 2007/08/06(月) 12:52:19

近しい税理士と、今購入を勧めている物件の話をした。

税理士大反対。

「借金までして投資物件を買うなど信じられない」と。

分かります。
自分が逆の立場なら同じ事を言うでしょう。

しかし、この後の発言が非常に???だったのです。

投資物件を買うなら、まず自分の家を買って、暫くしてからそれを20万位で賃貸に出せばどう?

プロとは思えないファイナンシャル・リテラシーの無さ。

まず、自宅が単なる負債だということが分かっていない。
そして、ありがたい忠告通り事を進めたと仮定して、シミュレーションしてみると…。

自分達が住む場所ということで、場所は都心になります。
現在の状況から考えて、利回りは7%位。
20万を賃料とするので、物件価格は約3400万。
住宅ローン30年、年利2.0、入居率80%、必要経費20%と仮定すると、年のCFは…
マイナス6.8万です。
更に固定資産税もかかって来るので更に赤。
こんなプランを平気で進めているのです。

借金 = 悪 の図式が染み付いているんでしょうね(でも何故か住宅ローン = 善 のようです)。

プロの言葉を鵜呑みにするなという良い教訓になりました。






サラリーマン投資家銀行へ

  • 2007/08/03(金) 23:52:43

また昼休みに抜け出して銀行へ行きました。

今回は、不動産屋と一緒に埼玉某所のローンセンターへ。

少し早めに会社を抜け出して一旦自宅に戻り、スーツにお着替え。
夏物を持っていないので非常に暑苦しい。

ローンセンターでは必要な書類を提出し、スムーズに事が進む。
区分所有の時の苦労がウソのようです。
やはり不動産業者お付き(?)の担当者がいるのは強い。

昼時だったので、不動産業者の人と昼食を取る。
せっかくなので奢ってあげたら喜んでました。
好感度アップです。
きっとフラグの一本も立ったでしょう。
でも、伝説の木下で待っているのは勘弁です。


銀行の方のアドバイス。
ローンカードは持っていても支障ないとの事。
融資額が大きいので、多少の枠があっても関係ないとか。
住宅ローンの場合は重要だと言っていた。
ただし、借り入れをしていた場合はマイナス評価。

今回リスク金利として4.5%計算のシミュレーションを提出したが、これでは低いとの事。
一体どこまで上がるんだろう、金利。
8月も上がるだろうとの事。


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