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20%物件  不動産番長の投資日記

  • 2007/09/30(日) 17:34:45

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本日、物件の内見の予定だったが、業者の都合で来週になってしまった。

時間が空いたので、内見予定の物件の下調べをしていた。

家賃相場をathomeで調べ、積算価格を路線価から算出。

毎度の事だが、路線価を調べるのに手間がかかる。

なんとか自動化したいところだが、PDFなので難しい。

誰かDB化してくれないものか。

自分ではやるつもりはないが、コレは結構商売になると思うゾ。

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田舎の実家のすぐ近くに、20%近くの一棟建ての高利回り物件が出た!

20才前に田舎を出たので、賃貸の相場観はさっぱりなのだが、立地感はバッチリ・グッドだ。

物件の立地は悪くない。

外国人が増えてきている場所なので、入居者を選ばなければ、空室率は低いと踏んでいる。

ある程度の管理も親にやってもらえるかもしれない。勿論仕事料は払うつもりだ。

マイソクが届くのが楽しみだ。

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さて、これから久しぶりに髪を染めに行く。

今までは融資を受けるときの印象を気にして、派手な色に染めるのは控えていた。

路線を変え現金決算で行こうと思っているので、銀行の心証は関係なくなった。

さっ、秋らしい色に染めてこよう。



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嬉しい誤算  不動産番長の投資日記

  • 2007/09/28(金) 23:27:32

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今日は、新しい物件は見つからなかった。

こういう日もあるさ。

もっとも、仕事が忙しかったので、探している時間も無かったのだが…

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そして、嬉しい誤算。

アフィリエイトの売り上げが、7,000円/月を越えた。

順調な右肩上っぷり。

この調子だと、再来月には1万越えカモ。



さて、明日はギブコムの不動産セミナー第二回目だ。

実は、すっかり忘れていた。

危ないアブナイ…

今回も、沢孝史氏、芦沢晃氏の講義がある。

しかも、著書のお土産つきだ。

前回は沢さんの著書を頂いたので、今回は芹沢さんの著書を頂く予定。

ホント、ギブコム様は太っ腹だ。



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今日の物件  不動産番長の投資日記

  • 2007/09/28(金) 01:31:50

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今日の物件。

古家ありの売地。
ターミナル駅から徒歩15分。
築年数は不明だ。

気になる価格は、500万が値引きされて400万。

コレは良さそうな予感。

指値して200万位ならば、多少手をかけてもオツリがくる(多分…)

この物件も週末に見てこようと思う。

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最近片付けた積読本。



マクドナルドの創業者レイ・クロックの自伝だ。

様々な金言が散りばめられており、なかなかイカス本だ。

この本を読むと、フライドポテトが、フィレオ・フィッシュが、アップルパイが…、次々と食べたくなる。

で、食べてガッカリする訳だけれどもw

一つだけ笑ってしまったレイ・クロックの台詞がある。

「私の味覚は鋭い」だ。

我輩は、マクドナルドがココまで大きくなった理由は、「味」ではないと思っている
マクドナルド批判をするつもりは無いので、深くは突っ込まないが。。

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この本を読んで、日本マクドナルドの創業者、藤田田(ふじたでん)の著書を衝動買いしてしまった。



廃盤になっているユダヤの商法だ。

ユダヤの商法はプレミアが付いて3,000円もした。



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今日見つけた物件  不動産番長の投資日記

  • 2007/09/27(木) 00:33:30

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今日見つけた物件。

最寄り駅から徒歩18分。

S44年築、3Kの物件。

値段の付け方が面白い。

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888万円だ。

900万にしておけばいいのにと思うのは、我輩だけだろうか…。

面白いので444万で買い付けを入れてみようかとも思った。

売主もニヤリとしてくれるだろう。

しかし、444万だと利回りが良くない。

いっそのこと、333万で指してみようか。
でも流石に安すぎる。

等としばらく考えていたが、特に目を引く所も無いので、ネタ指しを入れるのはやめることにした。

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他に資料を請求している物件が多数あるのだが、どうにも業者のレスポンスが悪い。

投資用のアパ・マンを探しているときは、こんなストレスは無かった。

しかし、図面を請求しているのに、「見に来ませんか」的なメールの返答だけという業者が多いのには閉口する。

投資物件として一戸建てを扱うことに慣れていないのが原因なのだろうか。

早く、投資家の一戸建て販売員にめぐりあいたい。



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買い付けの結果  不動産番長の投資日記

  • 2007/09/25(火) 23:59:56

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買い付けの結果だが…

何と、売り物件に残債が残っていた。

残債500万だ。

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残念だが、500万では利益が出ない。

交渉の余地が無いので見送ることにした。


交渉力を磨くために、ナッシング・ダウンのような交渉を試してみようかとも考えた。

残債の支払いを引き継いで、現金を使わないという交渉や、残債に足りない分を年利2%程度で貸し付ける交渉等だ。

しかし、利益が出ない買い物をしてまで、試してみる価値は無い。

気を取り直して、物件の資料を集めからやり直しだ。

幸い、物件はまだまだある。

早ければ、また今週末買い付けだ。



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指し番張った  不動産番長の投資日記

  • 2007/09/23(日) 22:40:01

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物件巡りに行ってきた。

2件の不動産業者をハシゴだ。

まずは、1件目の業者。

一番注目していた物件を持っている業者だ。

1981年築のRC2階建て。
最寄り駅から徒歩20分。
780万の物件だ。

またヤラレタ。
テラスハウスだった。

やはり一戸建てでRCというのは、テラスハウスの確立が高い。。

見るまでもなく見送り。

代わりに、最寄り駅から徒歩13分、S51築の800万の物件を見てきた。

コレがスゴかった。


致命的なまでのボロさ加減。

家の中には残留物満載だ。
まるで競売物件の様相を呈している。

冷蔵庫もあったので、好奇心からトビラを開けてみた。

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腐臭が漂う。。

冷蔵庫の中にも残留物だ。。。


庭には撤去せざるを得ないほどボロボロの物置(トタン製)付き。
勿論中には残留物が満載。

予想指値、274万。
流石に売主も腰を抜かすだろうと思って、指すのはやめておいた。

多分適正売値は、800万 - 物件の撤去費用 100万で700万というところだろう。

800万では高すぎる。

売れ残ること必至だ。

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ここの業者で見たもう一見の物件。

行ってみてビックリ。

以前見た物件だ。

マイソクでは気がつかなかった。
不覚だ。

以前見たときより価格が下がっていたのも、気がつかなかった要因かもしれない。

価格が下がったとはいえ、まだまだ魅力が無い。
この物件も見送りだ。

売主が業者(恐らく、競売物件を転売している)なので、指値もほとんど効かないだろうという読みがあったからだ。

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さて、次の業者。

ここでは、3件の物件を見た。

そのうち1件良さそうなものがあったので、買い付けを入れてきた。

最寄り駅から徒歩25分。最寄バス停から徒歩1分。
S47築の650万の物件。

購入価格の上限を368万円と想定して、指値320万。
指値番長の名に恥じぬよう、半額以上の指し番を張らせてもらった。

値引き理由としては、外壁の傷み、1Fの激しい汚れ、犬の匂いの染み付きだ。

余談だが、ここの家では4匹の犬を飼っていてた。

お眼鏡にかなったらしく、非常になつかれた。

しばし物件を査定するのも忘れ、犬と戯れる。

業者の方に突っ込まれて、ふと我に返り、査定を再開する。

危うく、ヤツラの査定を忘れさせる作戦に引っかかるところだった。
危ないアブナイ。

さて、指値の結果がどうなるかは、こうご期待。



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秘密兵器購入  不動産番長の投資日記

  • 2007/09/22(土) 22:10:38

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明日は、恒例の不動産巡り。

なんと、2件の不動産業者をハシゴだ。

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今日はホームセンターで秘密兵器を購入してきた。

水平器だ。


ビー玉を転がすのはいかにも素人臭漂うので、安いやつを見繕って買ってみた。

明日はきっと大活躍だ。

どちらかというと、多少水平が狂っているほうが良い。
値引きの口実になるからだ。

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ホームセンターでぶらりぶらりと商品を見ていると、何だか気になる商品が。

ケルヒャー高圧洗浄機だ。



流石に衝動買いはしなかったが、物件を購入したら、経費で落とそうかなぁなどと考えている。

スチームタイプのヤツも欲しいなぁ。

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明日、酔っ払ってなければ、内見 アンド 指値の結果を日記に書く予定。



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おもしろい物件が出た  不動産番長の投資日記

  • 2007/09/21(金) 11:52:59

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面白い物件が出た。

まず一つ目。

これは購入する気が無いのでさらしておく。

ttp://www.kenbiya.com/realestate/91321ab1

千葉県成田市 720万。総戸数2戸だ。
しかも駐車場付き。
値段がイケテる。

もしかしたら、更なる値引きも可能かもしれない。

ところで、こんな注釈がある。
『任意売却物件の為債権者との話合い有』
『任意売却物件の為瑕疵担保免責』

ワケアリ物件という訳だ。

軽く調査した結果、部屋面積が周辺相場よりも狭く、家賃も最低レベル。

しかし、現状の利回りでも12.66%あるので、興味ある人は購入してみても良いのでは。

この価格ならデフォルトしても怖くないw


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二つ目。

今一番注目している地域の物件だ。

最寄り駅から徒歩20分。
1981年築のRC2階建て。
780万だ。

まだまだ耐用年数が残っているのにこの価格は解せない。
再建築不可でもないし、きっと何かワケありなんだろう。

どんな理由か考えると、何だかワクワクしてくる。

立地は良く知っている場所なので、問題ないはずだ。

近くにとても美味いスペイン料理屋もある(アマリ、カンケイナイガ…)

勿論今週末に見てくる予定だ。
予定指値、300~400万。



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ザギンでディナー  不動産番長の投資日記

  • 2007/09/20(木) 13:25:36

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本日は新歓のため、ザギンのマルディグラに行ってくる。
きっとワインで酔いつぶれるので、正気を保っている今のうちにブログ更新だ。

マルディグラといえば名物「フライドポテト」
ポテト

たかが「フライドポテト」といって侮ってはいけない。
実はこのディッシュ、かなり手間がかかっており、その味は筆舌に尽くしがたいものがある。

皆さんも一度行ってみることをオススメする!


昼休みを利用して、運転免許の更新に行ってきた。

優良ドライバー、所謂ゴールド・カードだ。
5年以上車を運転していないので、当たり前だが。。

ゴールド・カードでふと思いついた。
クレジットカードでブラック・カードといえば、最上位カードだ。
持っているとカッコイイ。
ギャルにもモテモテだ。

ところが、免許証がブラック・カードというと何だか犯罪者っぽい響きがある。
どうでも良い話しだ。。

ところで、最近の免許証にはICチップが埋め込まれているらしい。
科学の勝利だ。
素晴らしい。リリンの生み出した文化の極みだ。


ふと思ったが、最近「投資日記」でなくなってきているような気がする。
(ダッテ、シンテンガナインダモノ…)



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コーディネーターと衝動買いと  不動産番長の投資日記

  • 2007/09/20(木) 00:43:40

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カラーコーディネーターの勉強が面白い!

CG(コンピュータ・グラフィックス)でカラー関連のプログラム経験があるので、馴染みがあるからだと思う。

「目の仕組み」等も、学生時代大得意だった学科「生物」での知識が残っている。

もしかしたら、サクッと資格が取れてしまうかもしれない。

などと皮算用してたり、してなかったり…


またまた、Amazonで書籍の衝動買い。
・「世界の不動産投資王が明かす お金持ちになれる「超」不動産投資のすすめ自己資金ゼロから始める究極の資産形成術」
 

・「レバレッジ・シンキング 無限大の成果を生み出す4つの自己投資術」
 


「世界の不動産投資王…」の著者は、最近毎日聞いている、キャッシュフロー202の付録CD「不動産投資の極意」に出演しているドルフ・デ ルースだ。

ドルフ・デ ルースは、金持ち父さん・貧乏父さんのロバート・キヨサキの投資アドバイザーをしていた人だ。

そんな人が書いた本だ。読む価値が無いはずが無い。
無いったら無いのだ。

かくして積読本が増えていくわけだが、今週末に再び3連休があるので、そこで片付けてしまいたい。



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資格  不動産番長の投資日記

  • 2007/09/19(水) 00:16:20

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ふと思い立ち、ファイナンシャル・プランナーの参考書と、カラーコーディネーターの参考書を購入。

不動産投資に役立てるためだ。

ファイナンシャル・プランナーは、税などの知識が付く。

カラーコーディネーターは、物件のペンキ塗りのときに役立つ。

平行して勉強するつもりなので、1年位で資格が取れればなぁと考えている。


Amazonに注文した書籍の残りが全部届く。

とても読みきれない。

気合を入れて読まねば…


マイホームという業者のHPで、レインズの物件が検索できるとの情報をゲット。

探している戸建て物件の条件を入れると、山ほど出てくる♪

手当たり次第、物件の資料を請求した。

今週末はどの物件を見に行こう。
物件がありすぎて、ホンキで悩んでしまう。

嬉しい悩みだ。



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アマゾンから本が届く  不動産番長の投資日記

  • 2007/09/17(月) 20:22:24

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玄関に飾ってあるミリオン・バンブーが枯れてきたので、新しいものを購入した。

しかし、よくよく家の中を見ると、ミリオン・バンブー、パキラ、ガジュマルと、お金が溜まる系の植物しかない。

どれだけ強欲なんだ…


アマゾンで衝動買いした本のうち、一部が届く。

購入した本は以下の通り。
・ミリオネアの教え、僕の気づき
・兼業「大家さん」黒字経営マニュアル
・一瞬で心をつかむ 売れる色の使い方
・年収150万から2億円へ!成功する「投資力」の伸ばし方
・ワン・ミニッツ・ミリオネア――お金持ちになれる1分間
・成功はゴミ箱の中に―レイ・クロック自伝
・自分でできる!我が家を簡単リフォーム―住まいのリフォームからメンテナンスまでDIYテクニック満載!
・出口からみる収益不動産投資―和合実が教える成功の決め手! 実例編/不動産の見方、買い方、儲け方
・ブライアン・トレーシー流危機脱出法 ピンチを成功に変える21の仕事術
・ロバートアレンの大富豪への道‐頭金なしでもできる新不動産投資戦略

このうち、
・出口からみる収益不動産投資
・ブライアン・トレーシー流危機脱出法 ピンチを成功に変える21の仕事術
・ロバートアレンの大富豪への道
が届いた。

以前購入した「 金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法」をそそくさと読み終えて、3冊をとりあえず流し読みしてみる。
特に、「ロバートアレンの大富豪への道」(原題ナッシング・ダウン)は前々から読みたかったものだ。
自分のお金を使わずに不動産を買う方法が書いてある。
金森さんのコメントが絶妙なタイミングで入っているのが素晴らしい。

ところで、定期的に(?)本を衝動買いしているので、本棚が一杯になってしまった。

仕方が無いので、本棚の整理をする。

昔こっていた英語の本はクローゼットの置くにしまい込み、不動産、資産系の本を前面に押し出す。

量が多いので、手前と奥の2列収納だ。

しかしコレだと奥の本が見えないので、奥を上げ底にしてみた。

なかなか良い感じだ。


さっ、これから赤ペン片手にレバレッジ・リーディングをする。
今日中に読み終わるかな。。。


ココだけのハナシ、絶望先生、働きマン、神の雫も今日買って読んでたりする。



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イケア  不動産番長の投資日記

  • 2007/09/16(日) 20:59:12

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昨日、千葉のイケアに行ってきた。

規模の大きさとショールームの素晴らしさに驚いた。

完成度の高いディスプレイ。

価格も驚くほど安い。

お洒落なレールライト、ウェーブのかかった姿見の鏡等、不動産物件に取り付けたいものが満載だ。

思わず衝動買いしてしまいそうになるが、まだ物件を買っていない事を思い出し、グッとガマン。

本当は丸一日居たかったが、ツレがもう飽きたと弱音を吐くので、仕方なく4時間程で退散した。

この日結局買ったものは、バスタオル2枚@78円(だったかな)だけ。

物件を手に入れたら、また来ようと思う。


夜は、誕生日のパーチーということで、レストランで食事をした。

2人で2本のワインを空ける。

最近アルコールを控えていたせいか、記憶が途切れ途切れになっている。

家に帰宅してから、しっかりとケーキを食べてから寝たようだ。


今日、JCBから宅配便が届いた。
クレジットカードの特典の一つ、誕生日プレゼントだ。

今年はクレジットカード「ザ・クラス」のロゴ入りのトランプと皮製のケース。

正直いらない。

しかし、捨てるのは何だか勿体無い。
かといって売っても大した値段にはならない。欲しい人もいないだろう。

この、微妙に使えないモノをチョイスするセンスが素晴らしい。



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誕生日  不動産番長の投資日記

  • 2007/09/14(金) 15:18:22

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今日は我輩の誕生日(何歳かは内緒)。

誕生日だというのに、朝から病院でバリウム検査。

上向け、右向けなどの指示が出て、無茶な格好をさせられる。
まるでツイスター・ゲームだ。

非人道的な検査には、オマケがついてくる。
バリウムが固まるのでアルコール摂取禁止令だ。

誕生日なのにシャンパンも飲めない(もっとも泡物はニガテなのだけれど…)。


誕生日がらみのイベントで、今週末は恒例の不動産巡りは無し。ガッカリ…。

「不動産投資の極意」を聞いてから、指値を入れたくてウズウズしている。
自称、指値番長状態だ。
早く指し番張らせてもらいたい。


仕事場にて「不動産投資の極意」を聞きながら。



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キャッシュフロー202  不動産番長の投資日記

  • 2007/09/13(木) 22:40:19

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予言通り、キャッシュフロー202を購入してしまった。
付録の「不動産投資の極意」というCD目当てだ。

結論から。

思っていた以上に素晴らしいCDだ。
多少商売っ気がある内容だが、とても参考になる。

今日は一日中BGM代わりに聞いていた。

14,000円とチト高いが、それだけの価値はある。

14,000円が安いと思える人にはオススメだ。


東急ハンズで購入したのだが、キャッシュフロー202の横に「ファイナンシャル・インテリジェンス」が置いてあった。

店側も良く分かっている。

危うく衝動買いする所だった。
危ない、危ない。
カードの締め日までガマンしないと。


ネットでRC2階建て760万の物件を見つけた。
業者に詳細な資料を請求して検討する予定。
予定指値、300万位。
「不動産投資の極意」を聞いて、指値度胸が付いた。



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金森さんのセミナー  不動産番長の投資日記

  • 2007/09/12(水) 23:59:57

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今日は、仕事中にコッソリと金森さんのセミナーを聞いていた。
↓から無料でダウンロードした音声だ(アフィリではないのでご安心を)。
http://www.seminars.jp/kanamori_present_cd_mo.php

区分所有投資をバッサリと切り捨てる様など、相変わらず小気味良い。

ウムウム、と言いながら聞いていたが、な~んか引っ掛かりがある。
最後まで聞いてやっと思い出した。

このDVD持ってる…


今日もチョット面白い物件が見つかった。
H3年築の木造 580万。
築浅なのに低価格。
その理由は、土地が安い事と…

何故か再建築不可なこと。

H3年に建築している訳だから、何故建築不可なのかが良く分からない。

業者さん曰く、消防法が障害になっているときは、現金ならばコッソリ建てられるとの話。
ホントかなぁ。

誰か詳しい人がいたら教えて下さい。

コレがホントなら、建築不可あんまり関係無いじゃん。

実はこの物件、現在賃貸に出していて、月6万の収入がある。
大して値切れそうもないので見送りだ。


舌の根も乾かないうちに、明日Cashflow202を買ってしまいそうな予感。
相変わらず、こらえしょうが無い。。



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副収入  不動産番長の投資日記

  • 2007/09/12(水) 01:04:10

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アフィリエイトを始めて一ヶ月以上経つ。

お陰様でコンスタントに購入があり、5,000円/月程度の収入がある。

作業時間の割には収入が少ないが、寝ている間にも働いてくれる収入の流れには変わりない。
ロバート・アレンの教え通り、1年に1個は収入の流れを増やすというノルマはクリアした。

サイト訪問数は順調に伸びている。ここだけのハナシ、このサイトよりも多い。
SEO対策が効いているのカモ。
一番の売れ筋はコスメ系。
やっぱり市場は女性が引っ張っている。


不動産の方は良い物件も見つからず、特に何の進展も無い。
激安な中古一戸建てというのは、意外と数が少ないのかもしれない。

無茶指しのレスポンスも今のところ無し。
きっと今頃家族会議をしているに違いない。
他に買う物好きはいないと思うので、諦めて売って下さいw

気のせいかも知れないが、一棟建て物件の表面利回りが上昇傾向にあるような気がする。
11%オーバーの物件が多く目に付くようになってきた。
もしかしたら、不動産バブルも一段落かな?


今テレビでの通販番組で、ロバート・キヨサキのファイナンシャル・インテリジェンスを取り上げていた。

「金持ち父さん、貧乏父さん」の著者がおくる
実践用テキスト&オーディオプログラム!
ロバートキヨサキのファイナンシャルインテリジェンス

思わず衝動買いしそうになる。
今月は出費がかさんだので、せめてカードの締め日が過ぎてからにしよう。
キャッシュフロー202も買わなければいけないし(付録のCD目当て)。
勉強にはお金がかかる。。。


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財形貯蓄  不動産番長の投資日記

  • 2007/09/10(月) 23:13:43

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少し前の話。

クローゼットの奥から財形貯蓄の証書が出てきた。
10年ほど前に辞めた会社でやっていたものだ。
月5,000円を3年間積み立ていたので、約180,000円貯まっている。

このまま眠らせていてもしょうがないので、銀行から引き出してきた。

もしかして利子が結構ついてるカモと期待していたが、なんと…

約100円。

10年間で100円。

利率0.0005%

財形の利率ってそんなものなんだろうか。はっきり言って普通貯金の方がマシだ。
騙された。。


実は、土曜に見てきた物件に280万と指したのを未だに後悔している(買い付けは入れていないので、まだ何とかなるかもしれないが…)。
やっぱり250万がイイ。
280万だと跳ね返されて300になるに決まっている。

これは、自分の中で指値の基準が固まっていなかったのが原因だ。

というわけで、モンモンとするのはイヤなので、次からは機械的に指値を出すことにした。

表面利回り20%になる金額からリフォーム等の必要経費を引いた値段。
ただし、築浅ならば利回りは少し補正する。

かなり低い指値になるが、それでも売ってくれる人はいるだろうと踏んでいる。

数の理論だ。

とにかく買えるまで繰り返す。

もっとも、100回買い付けが流れたら基準を考え直すが。。


近況。

性懲りも無く、またファンドを買ってしまった。
日経インデックスだ。

しかも毎月の積み立て型。
10年単位で積み立てる予定。

ロバート・キヨサキにお仕置きされそうだ。

でも第六感にピーンと来ちゃったのだから、しょうがない。



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クリエイティブな業者  不動産番長の投資日記

  • 2007/09/09(日) 18:36:40


今日も不動産巡り。
もう半分趣味になっている。

例のごとく1,000万以下の戸建て物件を4軒程見てきた。

一番面白かったのは530万の3K物件。
立地が非常に面白い。

すぐ隣に…

墓場がある。。。

小さな墓地で綺麗に手入れされているので、昼間見る限りはそんなに嫌ではない。
霊感が全く無いので、変な気配も感じない。
グーグルマップで見たときに、駐車場に見えたのはコイツだったか。。

物件自体は、程ほどの状態。
ただしトイレが昭和の遺産「ポットン」仕様。

これはリフォームしないと貸し出せないかな。
費用は約60万。

全体的にリフォームは殆ど必要がなさそうで1万/坪位。

予想家賃が3万/月なので、定価ではとても購入できない。
同行して頂いている業者の方に、恐る恐る指値を伝える。

「指値は、高くて180万」

「私もそれ位だと思います。」

「!!!」
この人、無茶指しに耐性がある!
鼻で笑われるのが落ちだと思っていたのに。

次の590万の物件に380万の指値を提示すると「妥当な価格だと思います」との返答。
貴重な人材だ。
気兼ね無しに思った指値が提示できる。
ロバート・アレンの云うところの「クリエイティブな業者」だ。
しかもキレイなお姉さん。

多分長い付き合いになるだろう。

因みに、今回は買い付けは入れていない。
もう少し放置して、更に値が下がったときを狙って指すという、泣きっ面にハチ作戦を決行する予定。



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内見の結果  不動産番長の投資日記

  • 2007/09/08(土) 23:25:03


550万の物件を見てきた。

驚いた!

程度が良い。

売主様が丁寧に扱っているのが良く分かる。
因みに、この3Kの物件に、父親、息子、娘の3人で住んでいる。
何でも、手狭になってきたので、息子さんが家を新築するんだとか。
まだ若いのに、父親思いの良い息子さんだ。
爪の垢を飲ませてもらいたい。

さて、内装がどうだったかというと…
風呂釜は新しいものに変えて日が浅い。なかなか綺麗だ。
元々バランス釜だったらしいが、湯沸かし器に変更済みだ♪
ただし、トイレは和式。う~む。
様式にリフォームすると40万はかかるなぁ。
ただ、丁寧に使っていて信じられないくらい綺麗なので、このままでも大丈夫かもしれない。

床は畳で、多少でこぼこしているが許容範囲内。
惜しむらくは畳を剥がすことが出来なかったこと。床下の状況が分からない。
でも雰囲気的には大丈夫そうな予感。

また、外にテラスのようなものが増築してあり、この柱が殆ど朽ち果てている。
見た目もイケてないので、これは購入後撤去しないといけない。
これは自力でやりたいが、廃材の撤去費用がかかるな。
いくら位だろう?

外壁も出来ればペンキで塗りたいが予算がかかる。
平屋ならば自分で塗ってもいいんだけれど。これは悩みどころ。
門やフェンスは自分で塗ってコスト削減するにしても、80万位はかかるのかなぁ。
見積もってもらって安く済むようなら塗ってもらおう。

自動販売機を置くスペースも捻出できそうだ。
しかし、一歩先を越されていて、対面の家が自動販売機を置いている。

駐車場は隣接した土地にあった。
\5,000/月だ。

さて、買い付けだけれども、今回は入れていない。
何故かというと、引渡し時期が2月とかなり先であるため。
不動産業者の方と相談して、ギリギリになってから買い付けを入れることにした。
業者さん曰く、「売れ残るでしょう」とのこと。
我輩もそう思う。
何しろ立地が良くなく、レインズには売地(古家付)となっているし。

とはいえ、とりあえず軽くネゴはしておいてくれるとのこと。
気になる指値は…

280万です。

住民と顔を合わせるのは良くないデス。
情が移って、指値加減が甘くなる。
あ~、250位にしておけば良かった…

何ともあれ、購入は来年の2月。
それまで更に物件を探そう。

明日も同価格帯の物件を見てくる予定。


怪しい  不動産番長の投資日記

  • 2007/09/07(金) 12:05:59


先ほど不動産業者の方から電話があり、土曜に内見をする予定になっている物件の見学日をずらせないか、とのネゴがあった。
なんでも売主に急に仕事が入ったんだとか。

あやスィ~。
台風で雨漏りかなんかがあって、その隙に後処理をするのでは。
そんな可能性もぬぐえないので、昼間売主がいない間に外見を見て、夜売主が帰宅後内部に侵入する算段となった。

業者の方が先日物件の外観を見てきたらしく、「汚い物件ッスよ」と言っていたが、我輩が「ポロイほど良いです」と返すと笑っていた。
まさか半値近い指値を入れるとは思っていないのだろう。
この方、どうやらホンネはもう少し高い物件を買って欲しいみたいだ。

さて、今回の物件、売主の言い値で購入すると 表面利回り10.91%、実利回り7.64%、CCR7.14%と全くおいしくない。
因みに、推定家賃@50,000、入居率85%、運営諸経費15%計算だ。
第一目標の280万だと、表面利回り21.43%、実利回り15%、CCR14.02%。
むむぅ、まだまだおいしくないぞ。リフォームが入ることを考えるとチトきついかな。
え~い、思い切って230万だと…
表面利回り26%、実利回り18.2%、CCR17%
これくらいは欲しい気がする。。リフォームの見積もり次第だけど。。。
しかし、こんな指値いれたら売主様はクリビツ・ギョウテンするだろうなぁ。

ともかく、早く物件が見てみたい。


台風  不動産番長の投資日記

  • 2007/09/06(木) 23:02:26


本日風雨の中、紀伊国屋にリフォーム、DIY関連の本を買いに行った。

ボロボロ物件を買う予定なので、その予習のためだ。
様々なケースでのリフォーム料金の目安なども書いてある。
実は、とあるところで商品券6,000円分もらったので、それを使って買った。
念のため、領収書ももらっておいた。
確定申告をすることになったら必要経費として落とすためだ。
今までDIYしたことはないが、ホームセンターの売り場を見ていると何だかワクワクする。
もしかしたら興味はあるのかもしれない。
そういえば母方の祖父が木工屋をやっていたっけ。
もし生きていれば木材を格安に調達できたのに。。。


さて、関東は深夜~明日台風が上陸する。

ツイている!

土曜に内見する物件の瑕疵が見つけやすい。
この台風で雨漏りしていなければ、屋根は問題ないだろう。
万が一雨漏りしていたら見送り、もしくは更なる指値だ。
(もしかしたら台風で半壊してたりして…)


引越し  不動産番長の投資日記

  • 2007/09/06(木) 01:12:38


我輩、中々の数の引越を経験している。

大学一年の時に神奈川。
大学二年からは青森。
就職1社目で埼玉。
その会社を辞めてプーのときに、やはり埼玉。
再就職して高円寺。
転職で中野。

その経験から、一戸建て賃貸物件の需要はかなり高いんじゃないかと考えている。
実際、青森で級友が一戸建てに住んでいて、かなり羨ましかった。

以下、借主視点からの一戸建てのメリット・デメリット
メリット
 ・隣接した部屋が無いので、生活音、深夜のTV等気にしなくて良い。
 ・近所づきあいが面倒じゃない
 ・収納たっぷり
 ・部屋数が多い
デメリット
 う~む、思いつかない…

今回の一戸建てを買う作戦は功を奏すんじゃないかと思う。

余談だが、現在住んでいる物件は、3階建て、1Fがガレージ、2Fと3Fに一戸ずつ住居があるという面白い(?)作り。
隣接した部屋が無いので、採光が最高(シャレか?)である。
今までの賃貸物件の中で一番気に入っている。


大学近くの物件から駅2つの所に、同じく550万で良さそうな物件がある。
こちらは市街化調整区域で、再建築不可だ。
駅から離れていて駐車場スペースは無い。
写真を見ると建物の程度は良さそうだが、我輩と同じくらいの年を取っている。
週末にこの物件も見てこようと思っている。
指値の上限は、380万位かな。

テラスハウスだった  不動産番長の投資日記

  • 2007/09/03(月) 23:32:17


480万の借地権物件。

現地に見に行くと…

騙された!
テラスハウスでした。ガッカリです。
テラスハウスだと取り壊しのタイミング取りが困難なので見送りです。

しかし、この物件を案内してくれた業者のオヤジは変な人だった。
何かに付けてゲストハウスを運営しろと力説。
しかも中国人を入れろと。
理由が良く分からないです。
面倒なので、右から左に軽く受け流していたけれど、中々しつこく何度も繰り返します。
しかもこのオヤジ、物件に指値を入れようとすると「私は他人が嫌なことはやらない」とまた意味不明な発言で拒否。
お話になりません。
嫌かどうかを決めるのは売主様でしょう。
中々売れないよりもよっぽども良いと思うが…
まぁ、買う気は無かったのでこれも右から左に受け流しておきました。


さて、今日もネットで借地権の物件を中心に探していたのだけれども、これが中々見つからない。
困ったぞと思っていると、良さそうな物件を発見。
借地権は無いけれど、路線価が倍率地域の土地です。

何が良さそうかというと、某大学の目と鼻の先!
しかも私道に接していて、なおかつ容積率オーバーの物件。
指値の良い口実になりそう。
とりあえずネット上で資料と見学を希望しておきました。
駅から徒歩25分程度とかなり遠く、駐車場スペースも無い、且つ大学の事も一切記述がないので(賃貸物件ではないので、当然かもしれないが…)恐らく誰も目を向けないでしょう。
550万の物件だけれど、ボロければ250万、程々ならば330万程度に指値を入れようかと目論んでいます。
程度が良い物件だったら400位までなら出しても良いかな。




雨の日は涼しい八月最終日/引越し/お掃除マニア☆/【入居者募集中】ファミリータイプ2物件/今度は建築確認/広い!築浅2LDK!/テラスハウス/どきどきどきどき・・・・・・/ばたばた・・・/テラスハウス/IH/朝顔がぁガ━━(゜Д゜;

借地権

  • 2007/09/01(土) 23:01:15

東京の一戸建てで480万という物件を発見!
ただし、20年の借地権付き。。

今までは融資を受けるのが前提だったので、借地権は無条件に除外していたけれども、よくよく考えてみたら余り支障はないんじゃないかと。

20年もすれば上物は十分古くなるので、壊さざるを得ない。
これが自分の土地ならば再建築するなりして、何とか土地を利用しなければならない。
しかし、新築となるとどうしても利回りは低くなってしまう。
ところが借地権ならば、壊した後はハイさよなら。
再び中古物件に投資できる。

なんて考えてみたけれども、間違った考えかな。むむぅ。。

とりあえず明日その物件を見てきます。
マイソクには築年数等書いてないのでドキドキです。


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